百亿拿地、大手笔并购 地产大鳄入河南郑州各显神通

2016-03-12 11:40

2016河南地产市场注定不会平静。近期,碧桂园透露惊人数字——今年拟花百亿河南拿地。此外,传奇地产大鳄孙宏斌于2月携融创中国“回马”郑州。

万科、恒大、碧桂园等众多房企名宿不断加码郑州,而龙湖、朗诗、蓝光、正荣、鲁能等还站在“门口”的一线房企也在积极寻找合作方意向进驻郑州房地产市场。郑州开启一线房企“主场时代”。

然而伴随着外来一线房企强势进驻,一定程度上也压缩了本土中小房企的市场空间,中小房企面临销售萎缩和融资困难双重难题。

拟百亿拿地碧桂园加速布局河南

2016年开局以来,河南土地市场和房地产市场,哪家企业表现最抢眼?似乎不容置疑,碧桂园。

1月20日,郑政经开出[2015]042号地在网上挂牌出让,经过105轮激烈竞价,由河南碧桂园置业有限公司最终以3.8亿元摘得,再创郑州经开区新的单价地王和楼面地价地王记录。

距离夺得郑州经开区新双料地王仅8天,碧桂园又历经近两小时鏖战,从恒大手中夺得平棉地块,并创出平顶山新地王记录。随后,2月17日,成功摘取安阳CBD地块;2月27日,成功摘得汝州市汝河畔地块,命名为汝州碧桂园;3月4日,摘得洛阳西工区占地199.3亩地块,加上2月4日的洛龙区地块,在洛阳,碧桂园三盘鼎立,覆盖洛阳三大主城区。

从2013年至今,碧桂园进入河南仅短短3年时间,但碧桂园却在周口、安阳、洛阳、新乡、许昌、郑州、平顶山、南阳等城市及地区都已布局。

而碧桂园河南区域总裁杨海波近期透露:今年碧桂园将在河南花100亿拿地。

上周,在郑州房地产市场,碧桂园表现同样抢眼,3月5日,2015年开盘3小时劲销18个亿的郑州碧桂园二期新品上市;上周末,碧桂园-龙城项目和翡翠湾项目展厅相继开放。据碧桂园河南区域一部营销总经理齐华伟介绍,郑州地区,除了已经亮相这三个项目外,经开区地王碧桂园-天玺项目也将很快入市。

在很多房企纷纷选择逃离三四线城市时,碧桂园除了郑州布局外,同时在大举进军河南三四线城市,这是为何?碧桂园河南区域总裁杨海波坦言:“河南有着庞大的人口基数,只要人在,需求就在。”

杨海波说,“一二线城市和三四线城市的客户群是截然不同的,三四线城市更多是改善型人群,这部分人有消费能力和消费意愿,我们进入的时候就要控制项目规模,面积上可能就一两百亩,然后做成当地最好的服务、配套和质量,来满足改善型和超刚需型购房者的置业需求;而在郑州,我们做的是,郊区的改善和刚需以及超刚需人群。二线城市市场和三四线城市市场占据了去年碧桂园业绩中非常大的比例,这就是‘逆势而动’的原因。”

地产大鳄纷纷入豫各显神通

除了碧桂园外,2016年刚刚开局,郑州的房地产已经被国内的地产大鳄搅得热火朝天。

2月传奇地产大鳄孙宏斌携融创中国“回马”郑州,出资7.54亿元收购了中牟美盛置业有限公司。融创“回马”发出了一个信号,说明了河南市场的巨大潜力,而收购这种形式,本身也并未“加重”市场供应。

收购、合作开发、独自拿地……近年来,恒大、万科、绿地、万达、融创、绿城等地产大鳄以各种方式踏入了中原大地,那么究竟哪种方式更适合河南房地产市场?记者进行了梳理。

收购

代表:融创、保利、华强

近年来,融创以收购方式扩张公司版图的战略意图日渐突出,在河南收购中牟美盛是他们目前扩张的主要方式。除了融创外,华强也是通过并购新芒果进入河南的。

同策咨询研究部总监张宏伟分析,在楼市基本面仍然是以去库存为主,银行等金融机构将严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于风险房企或项目进行风险控制。这些动作有可能会让中小房企面临资金面紧张的问题。

相反资金对于大型房企而言却不是问题。信用评级优异,让大型房企融资渠道宽泛。同时,去年销售业绩飘红也让龙头企业手握充足现金。中小房企经营困难增加,只能通过卖股权等方式获取融资,而此时的收购价格相对地价会比较划算。

同时,并购项目多数已处于开发过程当中,不需要接盘企业再投入太多精力进行前期繁琐的开发流程和手续,从而有效提高项目开发周期,形成快速销售。

合作开发

代表:碧桂园、万科、富力

碧桂园进入郑州市场的首个项目郑州碧桂园是以合作开发的形式面市的。该项目位于洞林湖区域,乃是其联手新田置业、恒大地产共同开发的。

除了碧桂园外,很多地产大鳄也是通过合作开发进入郑州市场的,比如地产龙头万科在进驻郑州时选择同美景集团合作,富力联手建业开发的五龙新城项目……

业内专家指出,抱团分担资金风险共同分享开发收益,将成为未来一段时间国内房地产企业经营的一种趋势。

拿地造城

代表:万达

继2011年10月28日开业的中原万达广场到二七万达广场到郑州万达中心后,万达集团落户郑州的第四个项目万达(惠济)商业广场项目也已经启动。

在任何一个城市,万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上,万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力,从储备的5000余家商家中挑选优质资源,按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场,最快18个月完成开发,迅速产生经济效益,实现商业增值;同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展,实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位,以提振当地经济,增加税收、就业,满足政府政绩诉求,基于此,地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。

快速开发

代表:恒大

恒大坚持快速开发建设模式,拿地立即开发、快速建设、快速销售,从拿地到开盘不超过半年时间。自2010年恒大地产进入河南市场以来,6年来,恒大在河南12城20盘。开发足迹遍布郑州、洛阳、许昌、安阳、平顶山、驻马店、漯河、信阳、新乡等12个城市,每到一处,都成为明星盘、典范盘。

郑州开启一线房企主场时代中小房企堪忧

国内知名房地产策划专家高重恒告诉大河报记者,不管这些知名的开发商大鳄以何种方式敲开河南和郑州的房地产的大门,都说明郑州这个城市发展前景是被国内房企认可的,早一点进入就有机会早点分得市场份额。2016年,无论是在土地供应还是销售市场,郑州都将进入一线房企的主场时代,而中小房企的生存会越来越不乐观,或者退出舞台或者被大房企收购。

知名财经评论人余丰慧也表示,河南户籍人口超过1亿,但城镇化率仍较低,城镇化有很大空间。郑州作为河南省会和省内的单极核心城市,人口的流入必将加快,目前郑州市区人口只有400多万,潜力颇大。

据郑州地产业内人士透露,万科、恒大、碧桂园等众多已进驻的房企名宿在加码郑州,而龙湖、朗诗、蓝光、正荣、鲁能等还站在“门口”的一线房企目前也在积极寻找合作方意向进驻郑州房地产市场。

但是,在房产去库存、楼市调控的大背景下,行业集中度进一步提升,无论是房企本身还是房产销售市场都将加速两极分化。

“销售下降,资金回笼慢是中小房企生存面临的最直接考验。中小房企大多融资渠道单一,银行信贷收紧,便只能将目光转向民间借贷或信托融资,高利息维持企业运转,生存状态堪忧。”省内一小型房产开发企业的老总赵先生告诉记者。

赵先生还表示,近年来省内三四线城市一些房产开发项目,预售、销售受大环境影响不理想,一些开发商现金流紧张的情况下会采取用房屋来抵算施工队工程款、建材商建材款、广告商广告费等,这类现象屡见不鲜。

余丰慧认为,楼市调控导致行业整体利润率受到冲击,伴随着市场销售的两极分化,品牌房企的现金流压力逐渐减小,中小房企受到的冲击远没过去,外来一线房企强势进驻,一定程度上也压缩了本土中小房企的市场空间,摆在这些中小房企面前的是销售萎缩和融资困难双重难题,本土一些中小房企受到的冲击或许才刚刚开始。

行业内,企业之间出现两极分化,而在市场端,城市之间甚至同城楼盘之间也出现了两极分化。

下调首付比例,公积金存款利率上调,房地产交易环节契税、营业税下调,近来中央层面的“救市”利好紧锣密鼓,一线城市、热点城市刚需大量存在,受政策激励,楼市看涨甚至出现抢购的情况,而库存严重的三四线城市,购房者大都持币观望,楼市不温不火。

以河南为例,CRIC克而瑞发布的2016年1月郑州商品住宅价格数据显示,2016年1月,郑州市区普通商品住宅成交均价9359元/㎡,其中郑东新区成交均价最高,达15483元/㎡,而西边的高新区1月成交均价最低,为8305元/㎡。从涨幅上来看,经开区涨幅最高,比2015年郑州市普通商品房住宅均价上涨11.7%。

“而在一些地级市、特别是一些县城,房产有着大量库存等待消化,而这些地方的房产均价存在下降预期。”余丰慧表示,“一些地方甚至出台了购房的补贴政策也不能很强地激起购房者的购房欲,而河南的楼市情况也是全国房产市场的一个缩影。”

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