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郑州商业地产进入加速度通道 连续两个月供不应求

2015-06-19 10:26

2014年,郑州商业可用弯道超车来形容,万象城的开业让郑州进入到购物中心时代,一些新品牌、新酒店排队落户郑州。RET睿意德去年底公布的中国商业地产“新一线城市”,郑州是入围的14个城市之一。

前景的向好,楼市政策的利好,使得近期郑州商业地产进入加速度通道。郑州同致行数据显示:2015年,3、4月份连续两个月呈现出供不应求的局面,4月份月度供应缺口为1.84万㎡。

【数据】销量连续上涨,已两月供不应求

郑州市房管局发布的数据显示,2015年4月份,郑州商品房市场量价齐涨,而商业市场也表现不错:4月份,郑州非住宅销售1495套(间),销售面积17.91万㎡,销售价格为11004元/㎡。

数据显示:4月份,郑州商业市场成交5.31万㎡,环比上涨31.8%,成交均价16131元/㎡,环比下降16.2%,房企的低价走量加速了产品的去化率。

郑州商业用房的供应量长期以来都处在高位,而且自2013年之后库存量激增,2015年,3、4月份连续两个月呈现出供不应求的局面,4月份月度供需缺口为1.84万㎡,去化速度已经显著加快。

在 成交面积方面,4月份,以50-100㎡面积段产品成交最好,共计成交157套,套数占比43%,成交面积1.23万㎡,较3月份增加了0.5万㎡,同比 增幅达68%,此面积段产品成交均价14851元/㎡。其次是30㎡以下产品,本月共计成交34套,套数占比9%,较3月同期增长6个百分点。而 150-200㎡产品较上个月增长2个百分点,其余各面积段产品均有不同程度的下滑。

目前,国内多数城市商业地产都已呈兴盛景象。统计数据显示,2015年底,全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿㎡,2016年以后更将突破4.3 亿㎡。与此同时,2014年国内主要城市综合体个数达885个,较2013年增长24.47%;2015年主要城市综合体数量将突破1000个;至 2018年,商业综合体的年供应量将达到1200个。

【分析】郑州仍缺乏高品质商业项目

“对 于购物中心总量来说,郑州仍然是不足的。”RET睿意德郑州公司策略顾问总监石俊东认为,郑州商业地产虽然库存压力大,但仍存在诸多市场机会,“因为郑州 市场的明显特征是结构性失衡,现有大型购物中心主要集中在主干道和地铁沿线的核心商圈内,以二七商圈和花园路商圈为主。而诸如金水北区,管城区西南部,中 原区北部很多区域都有大量人口但没有大型购物中心,只是以超市卖场类的业态在满足消费者需求。”

有开发商对记者表示,郑州商业地产库存量高是相对“过剩”。近年来,由于中原经济区和郑州都市区概念的落地,商业地产在郑州迎来了高速发展,供应量陡然间增大,然而市场供需并不是同步的,所以消化需要一定的时间。

上海三益佳柏资产管理有限公司事业四部总经理黄涛表示,由于商业地产集中爆发,在项目的前期规划、定位、设计上就不够精细,从而导致后期的招商运作遇到问 题,比如想做影院却没有独立的通道;想做餐饮,却少了除烟管道;想做大型综合商业,却没有把车库设计进去。所以,郑州商业地产的库存量大只是由于不能满足 市场的具体需求,而并不是真正的过剩。

对此,河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋 向清表示赞同,郑州的商业地产相对来说还是比较粗犷,很多开发商从住宅转型到商业,没有理解透彻商业地产的产业模式,住宅如果做失败了,降价就能卖出去, 而商业地产如果失败了,就成了彻底的烂尾楼。郑州缺少精准定位的商业项目,更缺少综合性、多业态的商业项目,也就是说,没有有效供应。

一名分析人士也表示,虽然从数据上来看,目前郑州商业地产的确存在饱和或接近饱和的隐忧,但仔细分析可以发现郑州的商业地产项目普遍存在低端化、同质化问题,而一些相对高端、特色化的商业地产产品依然非常稀缺甚至空白。

黄涛认为,目前郑州人均商业面积为0.7㎡左右,而发达国家或地区人均一般为1.2㎡。从数字上来看,郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区,处于较低水平状态。由此看来,郑州的商业地产还存在很大市场。

【前景】郑州商业地产前景向好

2014年住宅销售不景气让开发商去化率变慢,从而导致住宅的利润率下降。2015年,更多的企业都步入商业地产的开发热潮中,建业凯旋广场是建业在下半年乃至明年的集团重点项目,其与正在建设的万达中心、正弘国际广场等一起着力打造又一重点商圈。

中部大观地产2015年开发重点也逐步侧重于商业,大观国贸是中部大观开发的重点商业地产项目,璞丽中心商业也成功完成了主力商家的签约。瀚海北金2014年12月中旬开业,这也是瀚海置业试水商业的第一个项目。

中原广告园的丹尼斯百货已于2014年12月26日开业,这也是高新区唯一大型购物中心,丹尼斯开业也给项目增添了不少人气。此外,正弘、永威、名门、兰德都在谋求或正在试水商业地产。

石俊东认为,商业比住宅具备更高的溢价空间,以河南市场为例,很多地级市的新区住宅项目可以平均卖到三四千元一平方米,而商业则可以卖到上万元。房地产项目 建设的独立购物中心以及生活型商业街,工程进度快溢价高还容易出形象,更能形成新区商业中心。这也是不少开发商热衷于商业地产的一大因素。

对于郑州商业地产的未来,有业内专家认为,高库存现象的存在势必造成巨大竞争压力,但从另一方面来说,郑州的人口红利还在持续发酵,未来几年也许会达到1500万的人口规模,这对商业地产开发是一个很大的机遇。

黄涛也表示,郑州的消费水平正处于快速提升的阶段,有不断增长的吃喝玩乐购的需求,一些相对高端、特色化的商业地产产品依然非常稀缺,这些都是郑州商业地产发展的根本动力。

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